投資用マンションは長期保有すべき？保有期間ごとの賃貸経営戦略を解説
ワンルームマンションなどの不動産投資を始める際、どのくらいの期間物件を保有すべきか迷われる方は多いでしょう。不動産投資には「長期保有」と「短期保有」という2つの基本的な戦略があり、それぞれに異なる利点と課題があります。
この記事では、投資用マンションの保有期間に応じた戦略を解説します。
これから不動産投資を始める方からすでに所有されている方まで、ぜひ参考にしてみてください。
長期保有戦略のメリットと賃貸管理のポイント
メリット1：安定した家賃収入（インカムゲイン）
インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に得られる収益を指します。
不動産投資では、主に賃貸経営による家賃収入がインカムゲインに該当します。インカムゲインは市場の変動に影響されにくいため、安定した収益源として評価されています。
例えば、毎月の家賃収入をローン返済や管理費用に充てることで、着実に資産を形成していくことが可能です。また、長期間にわたり安定した収益を得られるため、将来の生活費や老後の資金として活用することもできます。
長期保有の最大の魅力は、毎月の家賃収入を継続的に得られることです。建物の経年劣化によって資産価値が下がる可能性がある一方で、賃貸経営を通じて積み上げられる家賃収入は、物件の価値低下を補い、総合的な利益を生む助けとなります。
特に、ローンを組んで物件を購入した場合、家賃収入が毎月の返済をサポートする重要な収益源となります。安定したインカムゲインを得るためには、空室率を低く抑えることや、定期的なリフォーム・メンテナンスが不可欠です。
メリット2：譲渡所得税の軽減効果
不動産を5年以上保有することで、売却益にかかる譲渡所得税が半分になります。この軽減措置は、不動産投資の中でも長期保有を選択する大きなメリットの一つです。
譲渡所得税は、不動産売却時に得られる利益（譲渡所得）に対して課される税金で、所有期間によって税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 15% | 5% |
例えば、購入時の価格が3,000万円で、売却時の価格が3,500万円の場合、譲渡所得は500万円です。この利益に対する課税額は、短期譲渡の場合で39%（195万円）、長期譲渡の場合で20%（100万円）となり、95万円の差が生じます。このように、長期保有による税負担の軽減は非常に大きな利点です。
また、譲渡所得税をさらに抑えるためには、リフォーム費用や仲介手数料など、売却時にかかる費用を適切に計上することも重要です。
この優遇税制を活用するためにも、賃貸管理を通じて物件価値を維持しつつ、最適な売却タイミングを見極めることが求められます。
メリット3：ローン完済後の高い利回り
ローンを完済すれば、家賃収入の多くが純利益となります。高い利回りを実現するためには、物件の魅力を維持するための適切な管理が求められます。
例えば、共用部の清掃や設備の修繕計画を定期的に見直すことで、入居者に選ばれる物件を保つことが可能です。
長期保有時の注意点とは？
長期保有を選ぶ際には、その利点を最大化しつつリスクを軽減するための慎重な計画が必要です。
ここでは、長期保有に伴うリスクを整理し、それに対応するための具体的な方法をご紹介します。
築年数による価値低下
物件が古くなるにつれ、建物の物理的な劣化や市場の需要変化により、賃料の下落や売却価格の低下が予想されます。
例えば、築年数が20年を超えるとリフォームや大規模修繕の需要が高まり、管理費用が収益を圧迫する可能性があります。物件が古くなるにつれ、建物の物理的な劣化や市場の需要変化により、賃料の下落や売却価格の低下が予想されます。さらに、築年数が進むと管理費や修繕積立金が値上がりする傾向があり、これが収益を圧迫する可能性もあります。
また、これらの費用が上がることで売却の際に価格に影響を与え、売却価格が思うように伸びないリスクがあることも留意する必要があります。
修繕費の増加
建物の経年劣化に伴い、修繕やメンテナンスにかかる費用が増加します。共用部分の修繕積立金だけでなく、専有部の修繕費用も発生するため、オーナーにとってさらなる負担となることがあります。例えば、給排水管の交換や内装のリフォームなど、入居者の満足度を維持するための専有部修繕は避けられない出費です。これらを計画的に対応することで、突発的なコストの発生を防ぐことができます。
自然災害リスク
地震や洪水などの自然災害による損傷の可能性も無視できません。これらの災害は、建物そのものに直接的な損害を与えるだけでなく、長期間にわたる空室や賃料の減少といった間接的な影響も及ぼすことがあります。
特に、災害リスクの高い地域では、保険料の増加や災害後の修繕負担が投資収益に与える影響は非常に大きいです。また、災害時の修繕が適切に行われない場合、物件の市場価値や賃貸需要が低下するリスクもあります。
こうしたリスクを軽減するためには、物件の購入前から地域の防災情報を把握しておくことや、地震保険や火災保険の見直しを定期的に行うことが重要です。
短期保有戦略のメリットと実践方法
短期保有戦略では、物件を比較的短い期間で運用し、適切なタイミングで売却して利益を得ることを目指します。ここでは、短期保有が持つ利点や注意すべきポイントについて見てみましょう。
メリット1：短期間で大きな収益が得られる可能性がある
短期保有では、購入時と売却時の価格差（キャピタルゲイン）を重視した戦略が採られます。不動産市況が好調なタイミングで売却することで、短期間で大きな利益を得ることも可能です。
キャピタルゲインとは、資産を購入価格よりも高い価格で売却することで得られる利益を指します。
不動産投資では、この価格差が重要な収益源となります。キャピタルゲインを最大化するには、購入時の価格が市場価格よりも低い場合や、不動産市場の需要が高まるタイミングを見極めることが重要です。
例えば、新築または築浅の物件は価値が比較的安定しているため、購入後すぐの売却でも利益を見込めることがあります。
メリット2：リスクの短期化
短期保有では、物件の経年劣化や市場環境の変化によるリスクを抑えることができます。築年数が浅い物件では修繕費用が少なく済むため、予期せぬ出費のリスクが軽減されます。
さらに、管理費や修繕積立金が急激に増加する可能性も少ないため、経費の予測が立てやすい点も魅力です。また、物件を長期間保有しないため、災害や市場の大幅な変動にさらされる期間が短くなります。
しかし、短期保有では市場動向を見極めるスキルが必要です。不動産価格が期待通りに上昇しない場合、利益が出ないリスクもあります。
そのため、投資計画を事前に綿密に立てることが重要です。加えて、物件の価値を維持するために売却までの期間中、適切な管理を行うことも欠かせません。
短期保有時の注意点とは？
短期保有を成功させるには、綿密な市場調査、売却タイミングの正確な見極め、そして売却への準備が不可欠です。
市場動向やエリア特性を深く理解し、近隣の家賃相場や物件価格の推移、さらには将来的な都市開発計画などを把握することで、売却のタイミングを的確に判断できます。
また、不動産市況の変化だけでなく、金利や税制改正などのマクロ要因を注視することで、最適な条件で売却できる可能性を高めることができるでしょう。
さらに、過去の修繕履歴、物件の稼働状況などを整理し、購入希望者に対して信頼感を与えることも重要です。
これらの準備を徹底することで、売却交渉を有利に進めることが可能になります。
この戦略は、市場の変化に柔軟に対応し、積極的に投資活動を行う方に特に向いていますが、手間をかけずに利益を得たいと考える方には不向きであると言えるでしょう。
「0円賃貸管理」とは？
短期保有する場合も長期保存する場合も、賃貸管理会社の選定は投資用マンションを運用するうえでとても大切です。
そこでMAMORUでは「0円賃貸管理」というサービスでオーナー様の賃貸経営から売却までサポートしています。
“ゼロ円賃貸管理”は、オーナー様から月額の管理料を受け取らずに、賃貸物件の管理サービスを提供するプランです。管理料が無料でありながら、必要なすべての賃貸管理業務をしっかりとサポートします。オーナー様の経費を大幅に削減しつつ、経営効率を高める画期的なサービスです。
これにより、賃貸管理のハードルが下がり、特に初めての不動産投資を行う方にとって魅力的な選択肢となっています。
0円賃貸管理と他社との違い
他の賃貸管理会社は、一般的に月額賃料の5%前後の管理料を取得しています。例えば、月額賃料が80,000円の物件では、年間で2万円以上の管理料が発生します。
これに対して「0円賃貸管理」の場合、これらの賃貸管理料が完全に無料になるため、年間で1万円から4万円のコストを削減できるという大きな利点があります。
0円賃貸管理のサービス内容
0円賃貸管理で提供される主要なサービスは以下の通りです。
・入居者募集
入居後のトラブルを回避する為、厳正な審査を行います。
・入居審査
入居後のトラブルを回避する為、厳正な審査を行います。
・賃貸借契約締結
弁護士サポートとチェック済みのトラブル時に対応できる、安心な契約書の締結を行います
・家賃集金代行
入居者様から月に一度、家賃を集金しオーナー様に送金いたします。
・設備修理交換
緊急時トラブルの受付・手配 入居者様より設備修理・交換などの緊急時の受付・手配の対応をします。
・滞納時の督促
家賃滞納時に保証会社と締結し、迅速に入居者様に督促を行い改修をします。
・退去の受付と立ち会い
入居者様より退去の申し出の受付をし、退去時の立ち会いをします。
・退去後の現状回復
退去後の現状回復工事の手配と工程の管理をします。
0円賃貸管理を利用した場合のメリット
1.コスト削減で収益向上
月額管理料が無料であるため、年間で数万円のコストを削減できるだけでなく、収益率が向上し、不動産投資の効率が大幅に改善されます。これは特に収益性を重視するオーナー様にとって大きな利点です。
2. 安心のサポートと迅速な対応
物件管理に必要なすべての業務を包括的にサポートします。入居者対応から退去後の対応まで一貫して任せられる上、緊急トラブルや修理依頼にも迅速に対応することで、入居者満足度を高め、物件の稼働率を維持します。
さらに、MAMORUではAIを活用して相場賃料を査定します。「AIデータ×MAMORU」の独自調査を通じて、賃料査定レポートを無料で提供しており、適正賃料の設定をサポートします。
「MAMORU」の0円賃貸管理プランは、オーナー様の負担を軽減し、収益性を向上させる理想的なサービスです。詳細やお問い合わせは、ぜひ公式サイトをご確認ください。
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