投資用マンションの固定資産税とは？計算方法と節税のコツを徹底解説

不動産投資で投資用マンションを購入・運営する際、毎年発生するコストのひとつが「固定資産税」です。
固定資産税は物件の所有に伴うコストであり、収益性に直接影響を与えるため、その仕組みや節税のポイントを理解しておくことが大切です。

本記事では、固定資産税の基本から投資用マンションにおける節税方法、さらに賃貸管理との関係についても詳しく解説します。

固定資産税とは？｜投資用マンション所有者が知るべき基本知識

固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を所有する個人や法人に対して市区町村が課す税金です。
毎年、1月1日時点で固定資産を所有している人が納税義務を負い、不動産投資で投資用マンションを所有している場合も、この固定資産税が課されます。

固定資産税は、1月1日時点で所有している人に課されるため、年内に売却したとしても、その年の固定資産税は1月1日所有者に課されます。
たとえば、6月に物件を売却した場合、その年の固定資産税は売主が支払いますが、日割りでの清算を通じて、買主とコストを分担するケースが一般的です。

投資用マンションにおける固定資産税の計算方法

固定資産税の計算は以下の公式に基づきます。

• 固定資産税評価額
  この評価額は物件の価格をもとに市区町村が算出したもので、一般的に購入価格よりも低く設定されます。評価額は3年に1度、見直しが行われます。（これを「評価替え」といいます）
  
• 標準税率
  標準税率は1.4%ですが、自治体によって異なる場合があります。
  

都市計画税も考慮する必要がある

投資用マンションが都市計画区域内にある場合は、固定資産税に加え「都市計画税」も発生します。都市計画税は、インフラ整備や都市開発に充てるための税金で、標準税率は0.3%が上限です。

固定資産税評価額の決定方法とは？

固定資産税の課税標準額である「評価額」は、市区町村の基準に基づいて決定されます。評価額の算出方法は、土地と建物で異なります。

建物の評価額	再建築費（新築時の建築費用）をもとに算定され、経年劣化による価値低下も考慮されます。建物の築年数が長いほど、減額補正が適用され、評価額は低くなります。
土地の評価額	土地の場合、路線価や周辺地域の時価をもとに算出されます。都市部に位置する投資用マンションでは、土地評価額が高くなる傾向にあります。

また、小規模住宅用地の特例が適用される場合には、固定資産税の評価額が減額されます。
ワンルームマンションなどの敷地面積が200㎡以下の場合、評価額が1/6に減額され、都市計画税も1/3に軽減されます。

投資用マンションの固定資産税節税対策

固定資産税は投資用マンションの運営コストに大きく影響を及ぼします。
そのため、投資収益を高めるためにも、固定資産税に関する節税対策を講じることが重要です。
以下に、代表的な節税方法を紹介します。

1）小規模住宅用地の特例を活用する

敷地面積が200㎡以下の投資用マンションであれば、「小規模住宅用地」として固定資産税評価額が1/6、都市計画税が1/3に減額されます。
ワンルームマンションなどでは、この特例が適用されることが多いため、物件選びの段階でチェックしておくと良いでしょう。

2）建物部分の減価償却を活用する

建物部分は築年数とともに価値が減少するため、減価償却を通じて所得税や住民税の節税が可能です。
特に築年数のある物件では、減価償却額が高くなりやすく、節税効果が大きくなります。

3）固定資産税評価額の見直し申請

固定資産税の支払い方法｜投資用マンション所有者の心得

築年数が進んだ建物では、評価額が実際の資産価値と乖離することがあります。例えば、築年数が増え劣化が進んだ物件であれば、市区町村に評価額の見直しを申請することができます。
評価額が下がることで、固定資産税の軽減が期待できます。

固定資産税は、市区町村から送付される「納税通知書」に基づいて支払います。
通常、支払いは年4回の分割払いですが、一括払いも可能です。ここでは代表的な支払い方法についてご紹介します。

納付書での支払い	金融機関やコンビニでの支払いが可能です。 納付書を持参するだけで簡単に支払える上、その場で領収書を受け取れるので安心です。 また、手数料はかかりませんが、支払い期限に注意が必要です。
口座振替	手続きが完了していれば、毎年自動で引き落としが行われる便利な方法です。 納期限を忘れる心配がなく、忙しい方や毎回の支払い手間を減らしたい方に最適です。 銀行や一部のネットバンクで設定可能です。
クレジットカード払い	一部自治体ではクレジットカード決済に対応しており、ポイントを貯めることも可能です。 ただし、利用にはシステム利用料がかかる場合があるため、手数料を確認することが重要です。オンラインで手軽に支払いが完了します。
電子決済	ATMやインターネットバンキングでの支払いが可能な「pay-easy」や、 QRコードを使用した電子決済など、多様な方法に対応しています。 手軽に利用でき、24時間対応の支払い手段として便利です。

固定資産税に関連するその他の税金

固定資産税以外にも、投資用マンションには様々な税金が発生します。
特に売却や所得に関する税金も把握しておくことが、税金対策を行う上で重要です。

不動産所得税	購入時に一度のみ支払う税金で、物件取得に伴って課されます。 購入価格や地域によって税額が異なるため、購入前に確認が必要です。
住民税・所得税	賃貸収入や売却益から得た所得に対して発生する税金です。 減価償却費を経費として計上することで課税対象の所得を抑え、節税することが可能です。
譲渡所得税	物件を売却した際に課される税金で、保有期間が5年以上の長期保有物件には税率の優遇措置が適用されます。 保有期間により短期と長期で異なる税率が設定されています。

まとめ｜投資用マンションの固定資産税を賢く管理する

投資用マンションの運営において、固定資産税は避けられないコストです。
そのため、物件購入時から評価額や税額の見積もりを行い、適切な節税対策を講じることが重要です。
また、賃貸管理とのバランスを図り、空室リスクを軽減しながら長期的な収益を確保する運営が求められます。

固定資産税や賃貸管理の費用をしっかり把握し、運用に生かすことで、収益性を高めることができます。
不動産投資において、安定した収益を目指すためには、税金の知識とコスト管理が不可欠となりますので、ぜひ今回の記事を参考にしてください。