賃貸管理をするマンションオーナーにとって「定期借家契約」にメリットがある理由と注意点

マンション投資における賃貸契約には「普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）」と「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」の2種類があることをご存知でしょうか。

一般的に広く利用されているのは普通借家契約ですが、定期借家契約にはオーナーにとって大きなメリットがあります。
本記事では、定期借家契約が投資用マンションオーナーにとってどのような利点をもたらすのか、また注意すべきポイントについて詳しく解説します。

賃貸管理における「定期借家契約」とは？

定期借家契約は、あらかじめ決められた契約期間が終了すると、自動的に契約が終了する賃貸契約です。
この契約形態では、期間終了後にオーナーと借り手が再契約するかどうかを決めることができます。
一方、普通借家契約では、契約期間が終了しても借り手が希望すれば自動的に契約が更新され、オーナーが契約を終了させるのは難しくなります。

普通借家契約（一般的な賃貸）との主な違い

多くの賃貸物件は「普通借家契約」で契約されていることが一般的です。
普通借家契約と定期借家契約の主な違いは、契約期間とその終了後の扱いにあります。

普通借家契約は通常2年以上の契約期間であり、契約期間満了後も借り手の意思により更新されます。
一方、定期借家契約では、契約期間が終了すると自動的に契約が終了し、再契約が必要です。

定期借家契約がオーナーにもたらすメリットとは？

入居トラブルのリスク軽減

定期借家契約の大きなメリットの一つは、契約期間終了後に入居者を退去させることができる点です。
普通借家契約では、騒音トラブルや家賃滞納があっても、オーナーの一存で退去させるのは難しく、正当な理由が必要です。
しかし、定期借家契約では期間終了が確実であり、入居者の更新をオーナーが拒否することができます。

短期間の賃貸が可能

定期借家契約は、短期間だけ賃貸したい場合に非常に便利です。
例えば、1年後に家族が住む予定がある、あるいはリフォームを計画している場合など、オーナーの事情に合わせて契約期間を設定することができます。

普通借家契約では、こうした事情があっても入居者を退去させるのは非常に難しいですが、定期借家契約ではそれが可能です。

家賃の改定がしやすい

家賃の改定をする際、定期借家契約では再契約時に新たな条件を設定することができます。
普通借家契約では、家賃改定は法律に基づいた正当な理由が必要であり、入居者からの同意を得るのは難しいケースが多いです。
しかし、定期借家契約では再契約時に新しい条件を交渉できるため、家賃改定がスムーズに行えるというメリットがあります。

定期借家契約のデメリット

家賃設定の難しさ

定期借家契約は、オーナーにとって多くの利点がありますが、借り手にとっては退去期限が決まっているため、入居者が見つかりにくい場合があります。
そのため、入居者を見つけるために相場よりも家賃を低く設定しなければならないこともあります。

再契約の手間がかかる

定期借家契約では、契約期間終了ごとに再契約が必要です。
これは、普通借家契約に比べて手間がかかる点です。不動産会社に書類を作成してもらい、契約手続きを行う必要があり、入居者との書類のやり取りや条件の説明などが発生します。

定期借家契約をする際の注意点

オーナーからの中途解約は不可

定期借家契約では、オーナーからの中途解約は基本的にできません。
借り手が同意すれば解約は可能ですが、立退料などの費用が発生することがあります。

入居者側も原則として中途解約はできませんが、転勤や家族の介護などのやむを得ない事情がある場合には、1ヶ月前の通知で解約が可能です。

契約終了の通知義務がある

定期借家契約では、契約期間が1年以上の場合、オーナーは契約終了の6ヶ月前から1年前の間に、契約終了を通知する必要があります。

第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。（借地借家法第三十八条）
出典：e-GOV法令検索

この通知を怠ると、借り手が退去を拒否することができるため、確実に通知を行うことが重要です。

まとめ

定期借家契約は、投資用マンションのオーナーにとって多くのメリットがあります。
契約期間が終了すると自動的に契約が終了し、再契約をするかどうかをオーナーが決めることができます。
これにより、入居者とのトラブルを回避し、短期間の賃貸や家賃の改定が容易になります。
しかし、相場よりも家賃を低く設定しなければならない場合があることや、再契約の手間がかかる点には注意が必要です。定期借家契約をうまく活用し、安定した賃貸経営を実現しましょう。

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