【初めての賃貸経営】投資用マンションで失敗しないための賃貸管理ガイド

初めてワンルームマンションなどの不動産投資を行う方にとって、賃貸経営の専門用語は難しく感じるかもしれません。
賃貸管理会社に管理を任せると言っても、業界特有の用語を理解しておくことは、賃貸経営の第一歩として、とても重要です。

今回の記事では、初心者の方向けに「賃貸経営で押さえておきたい基本的な用語」を解説します。
これらの用語を理解することで、失敗しない賃貸経営の基礎を築きましょう。

マンションの賃貸経営とは？

賃貸経営とは、マンションを一棟または一室購入し、それを賃貸することで毎月の家賃収入を得る方法です。
近年、副業としてマンションを購入し運用する人が増えています。特にワンルームマンションは少額から始められるため、初心者にも人気の投資方法です。

しかし、知識が不足したまま賃貸経営を始めると、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。そこで今回は、失敗しないための基本知識を解説します。

賃貸借契約の基本

賃貸借契約とは、物件のオーナー（貸主）と借り手（借主）との間で結ばれる契約のことです。
貸主は所有するマンションを借り手に貸し出し、借主はその物件を使用するために家賃を支払います。この契約には家賃や契約期間、入居者とオーナーの権利や義務などが詳細に定められます。

契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
それぞれの特徴を理解し、適切な契約を結ぶことがトラブルを避けるためのポイントです。

「普通借家契約」とは

日本の多くのマンションやアパートは、普通借家契約で契約されています。
最低1年以上の契約期間が必要で、一般的には2年ごとの更新が行われます。普通借家契約では、オーナー側から契約を終了することは難しく、入居者が退去の意思を示すまで同じ条件で更新されることが多いです。

「定期借家契約」とは

定期借家契約の特徴は、契約期間が定められている点です。
設定された契約期間の満了によって契約は終了し、借主は退去が必要になります。
オーナーにとっては、特定の期間だけ貸し出す際に便利ですが、借り手が見つかりにくくなる場合もあるため、賃料を下げざるを得ないこともあります。

マンションの賃貸経営に必要な費用

マンション経営を始めるにあたり、以下のような費用が発生します。

管理費・修繕積立金

管理費はマンションの住環境の快適さや安全性を維持するための費用です。共用部の清掃や設備のメンテナンスなどに使われます。
修繕積立金は、大規模修繕が必要になった時のために積み立てておく資金です。マンションの壁や屋根、共用部などの修繕に使われています。

原状回復費・修繕費

入居者が退去した際に、次の借り手を迎えるためにお部屋を元の状態に戻す費用です。入居者の過失による損傷は借り手が、経年劣化によるものはオーナーが負担します。
また、入居者がいない間に設備の点検をすることも大切です。それにより発生する修繕費もあらかじめ想定しておきましょう。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している場合、「固定資産税」と「都市計画税」が課されます。これらは毎年1月1日時点の所有者に課税され、税額は「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。

所得税・住民税

マンション経営による収益に対して「所得税」や「住民税」が課されます。
家賃収入から必要経費を差し引いた利益が課税対象となります。赤字の場合は「損益通算」によって他の所得と相殺することで、本業の収入に対し節税することも可能です。

管理委託料

賃貸管理会社に管理を委託する場合、通常その費用が発生します。
賃貸管理では、入居者募集や契約、管理まで全てを委託する場合もあれば、一部のみを委託することも可能です。
業者が物件を丸ごと借り上げる「サブリース」契約もありますが、手数料や契約内容には注意が必要です。

賃貸管理に関わる法律「借地借家法」

マンション経営には、法律の理解も大切です。トラブルを避けるために、基本的な法律知識を身につけましょう。
今回は、賃貸経営をするのに欠かせない「借地借家法」についてご紹介します

「借地借家法」とは、土地や建物の賃貸借に関する基本的なルールを定めた法律です。
賃貸借契約はこの法律に基づいて作成されます。この法律は主に借主を保護するためのもので、オーナーにとっては注意すべきポイントも多く含まれています。以下にオーナーが知っておくべき主な内容を紹介します。

注意点１：家賃滞納による強制退去の困難さ

家賃滞納が続くとオーナーの収益に大きな影響が出ます。しかし、借地借家法により借主の権利が強く保護されているため、すぐに強制退去させることは難しいのが現実です。
契約解除が認められるためには、以下の条件が必要となります。

・家賃滞納が3ヶ月以上続いている
・貸主と借主の信頼関係が破綻している

ただし、無理に退去させようとすると「権利行使の範囲を超える」と見なされ、オーナーや管理会社が法的に責任を問われる場合もあります。そのため、慎重に対応する必要があります。

注意点２：最低でも一年以上の契約期間

借地借家法第29条には「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」と記されています。
このため、賃貸借契約は最低でも1年以上の期間で設定しなければなりません。

また、この法律により賃貸契約は自動的に更新され、オーナーからの解約や更新拒絶は正当事由がない限りできないことになっています。

注意点３：家賃の一方的な値上げはできない

家賃の増減については、借地借家法第32条「借賃増減請求権」により以下のように規定されています。

・家賃の変更はオーナーと賃借人の話し合いで決める
・合意が得られない場合は、裁判所の判断を仰ぐ
・裁判が確定するまでは、以前の家賃が適用される

このため、一度決めた賃料を入居者の同意なしに一方的に値上げすることはできません。
物件の売却を検討する際、賃料が相場より低いと希望価格での売却が難しくなる場合がありますので、賃料設定は慎重に行うことが重要です。

終わりに

マンション投資は、適切な知識と準備があれば初心者でも成功する可能性が高い投資方法です。
賃貸経営の基本を理解し、慎重に計画を立てることで、安定した収益を得ることができます。投資を始める前に、この記事のポイントを参考にして賃貸経営の計画を立ててみてくださいね。